邓红军是一个40多岁的东北人，与妻子何洪玲一起在郑州打拼了10多年，夫妇俩凭着勤劳致富，手头有了点积蓄。

　　2002年年初，看到郑州长城房地产公司开发的中原商贸城宣传彩页，夫妻俩动了心。邓先生至今仍保留着当年中原商贸城的宣传广告，其中在“适合5类投资者”一栏中有这样的描述:“您是一位在职的高收入者，手中有余钱，可又没时间投资经营，那就来买个铺位吧，返租给我们，每年为您提供10％的投资收益，怎么样？轻轻松松赚钱！”

　　这样的宣传语对邓红军夫妇很有诱惑力，经过一番实地考察，邓红军决定以妻子何洪玲的名义，花23万元购置了中原商贸城二楼一个20多平方米的商铺，并与开发商签订了购房合同，合同注明:“当年7月交房，签订合同日起，180天内未办理房产证，买受人有权提出退房，开发商承担5％的违约金。”有了这样的约定，夫妻二人很放心，很快将23万元一次付清。

　　签完合同半年之后，邓红军夫妇并没有见到房产证的影子，在与开发商交涉未果的情况下，2004年4月，何女士将对方告上了法庭，要求退房并承担违约责任。

　　然而，法庭经过两次审理，都以事实责任不明为由，判定何女士败诉。

　　案例二 罗女士的投资不等式

　　家住郑州市的罗改女士花了57万元(自筹29万元，贷款28万元)，在中原商贸城买了一间72.44平方米的商铺。

　　商贸城建成不久，开发商组织的中原商贸城管委会通知业主，要求业主按照商场的整体布局来经营或租赁商铺。若招商有困难，可委托管委会代为租赁，罗改女士像众多业主一样，认为管委会说的不无道理，就与之签订了3年的代租协议。委托租赁协议规定，管委会将商铺租出去之后，从业主手中提取9％的劳务费。

　　罗女士说，最初，管委会给自己那间70多平方米的商铺每月的租赁费是800元，她对这个过低数字有点疑惑，就自己到商场去打听，同样面积的商铺，大家的租金并不相同“而且悬殊非常大”。

　　2003年7月至9月间，罗改从管委会那里拿到的租赁费变成了每月300多元，管委会给出的理由是，这几个月是商场的淡季，经营情况不好，租金有所下降。

　　相对于罗女士28万元贷款每月要支付的3500元利息，明显入不敷出。

　　“在错误的时间，错误的地点，一次错误的决定。”

　　罗女士对自己投资商铺这样评价。

　　通用模式下投资有风险 一铺真的能养三代？

　　“一铺养三代”，这是一句对商业地产投资价值极尽渲染的广告词。近两年来，随着省会商业地产的开发、销售热浪，那些小则万余平方米、大则10万平方米的“巨无霸”们也纷纷喊出了类似的口号。

　　在郑州火车站黄金地段一个处于内部认购阶段的楼盘，售楼小姐向暗访的记者拿出纸和笔描绘了一幅美好的“钱”景:首付50％即可办理20年期银行按揭，20年按揭还款期内，开发商包租，每年保证给予投资者8％的租金回报，这笔租金不仅足以支付月供，而且还能略有富余。以一套价值25万元的商铺为例，投资者只需支付12.5万元的首付款，20年后按郑州房产每年增值3％至5％计算，即可得到一套价值40万元以上的商铺，同时还累计能得到4万元的利润回报。“卖得很好，不抓紧就没有了。”

　　但具有讽刺意味的是，去年春天，记者就曾在这家商业楼盘咨询过。时间已经过去一年多，热销的商铺并没有卖完。

　　“售后包租”(或变相售后包租)、“保证年回报率”，几乎所有的商业地产都以此为噱头吸引客户，尽管说法不一，但共性都是“零风险、高回报”。在其售楼书或广告中，开发商的投资分析往往极具诱惑力。根据开发商的计算，在包租过程中，投资者基本上可以“以租养供”，还不必亲自参与租赁与经营。

　　正是在这样一种诱惑下，很多商业地产项目一经推出就迅速成为人们追捧的热点。开发商们都宣称“销售出奇地好”，而且价格也是一路高歌猛进，现在每平方米1万多元的商铺已不稀罕，有些黄金地段甚至卖出了两万元以上的“天价”。

　　是投资就会有风险

　　近年来，郑州的商业地产项目越来越多。开发商通过将商场分割成不同单位面积进行出售，同时在保证业主每年一定收益率的前提下，要求业主与开发商委托的商业运营商签订租赁合同，由专业运营商承租经营。这种营销手段成为很多项目的“通用”模式。

　　据记者了解，这种模式最初始于北京、上海等大城市，盛行之初的成功运作，着实让它风光了一把，制造了一个又一个“投资小、回报稳定”的投资神话。郑州引入商业地产时间不长，但发展势头迅猛，这种营销模式已得到了普遍运用。

　　研究房地产多年的一业内人士指出，作为一种新兴的营销模式，这较好地解决了商业地产投资主体的分散与统一经营的矛盾。但作为一种投资手段，它不仅不像开发商宣传的那样“零风险”，而且还属于风险较高的投资，其中暗藏的危机主要集中在“商铺卖出去后的经营管理上”。

　　目前通行的做法是开发商只建不管，商铺售完后抽身，委托一家运营公司具体经营。这造成一些急功近利的开发商不是从今后经营的角度来设计楼盘，而是从销售难易的角度去设计；还有些缺乏经验的开发商为了转嫁风险，尽快套现，根本不重视商铺的后续经营。而一旦日后的经营出现问题，开发商早已套现并获取了丰厚的利润，运营商也可以临时退租，拍屁股走人，留下的“苦果”只有业主慢慢品尝。即使有相应的担保，但由于缺乏有效的监管手段和变现能力，担保也很难成为投资者利益的根本保证。

　　一位房地产业内人士指出，“售后包租”更多是开发商玩的一个财务游戏。从表面上看，开发商给出了很高的年回报率，但实际上，通过提高商铺售价，开发商已将今后要付给投资者的钱预留出来了。

　　中原商贸城的宋伟经理告诉记者，现在许多业主投资心理还不成熟，投资前只看到赚钱的一面，对赔钱心理准备不足，急于求成。

　　商铺价值需综合考察

　　从市场现状看，热衷于商铺投资的大都是中小投资者，他们对产权式商铺的热情绝不逊于大规模投资的买家。

　　然而需要提醒的是，在商铺林立的今天，并非“处处是金砖”，不同的城市有不同的状况，即便是同一城市的不同地方，市场状况也千差万别。有的区域商业格局已经形成，有的正趋于成熟，有的四平八稳，有的却走向低谷。有关人士建议，选择产权式商铺，投资者除了关心地段与价格，还应该格外关注开发商的背景和经营管理公司的实力。

　　商业地产的价值有两部分，一是房地产本身的价值，二是商业价值。房地产的价值浮动不大，但商业价值却因项目的风格、经营者的能力不同而有所不同，弹性很大。这就要求投资者必须客观分析交通、区位、人流量等外部环境因素，考虑商铺的开发商、经营商等各方面的资质和水平，尽量选择名气大的开发商、成熟的经营团队。

　　一些开发商也看到了目前存在的问题，他们在做项目之前把相关市场分成一个商业生态链——开发商、投资者、运营商、终端消费者，“链条上的四方是相互矛盾而又相互平衡的”。为了保证这种“平衡”，开发商除了要考虑选址的人流量、交通外，还要对业态、经营产品、服务仔细定位，考察周边和辐射人口的消费力，由此确定商铺经营档次，把人流、车流转化为资金流，避免商铺开发成为“陷阱”，害人又害己。

　　郑州商业地产市场要走向成熟、规范、理性，这当中要探索的东西还很多，要走的路还很长。目前郑州上演的商业地产究竟是在“金砖上跳舞”，还是“泡沫上的走秀”，只有时间能验证一切。