3月1日，北京市朝阳区与万科集团在北京共同举办了“北京市朝阳万科房地产开发有限公司（以下简称‘朝万公司’）揭牌庆典”。 
建设部、国资委、北京市政府等领导的到场使这场庆典显得非比寻常。

　　新诞生的朝万公司前身是去年12月1日成立的朝万房地产开发中心，是朝阳区国资委持有100%国有产权的朝开公司剥离出其持有的部分房地产开发项目而设立的全民所有制企业。去年12月20日，朝阳区国资委通过北京产权交易所公开发布转让朝万中心的60%股权（价值3.89亿元），寻求战略投资者、确保国有资产的保值增值。挂牌20个工作日后，2006年1月18日，万科作为该项目的唯一意向受让人成为朝万中心60%股权的持有者。受让完成，双方即着手组建朝万公司运营位于北京朝阳区的3个地产开发项目和位于广东东莞的2个项目。

　　合作缘由

　　房地产开发用地资源的紧缺从一场场土地拍卖会的激烈争夺场面可窥一斑，那么朝阳区为什么会从自己的企业手里把这块香饽饽拿出来与万科分享？

　　对此，朝阳区区长陈刚表示，与万科的合作，是朝阳区委、区政府着眼未来，本着“不求所有、但求所在、持续发展”的原则，打破所有制形式，进行跨区域合作，引入战略投资人参与国有企业产权制度改革的有益探索。与国有企业合作，一直被民营企业视为畏途，其中的变数往往成为民营企业最终无法承担的大风险，万科又何以铤而走险？

　　万科董事长王石表示：“早在2003年，万科便提出了以珠三角、长三角和环渤海三个区域为增长点的发展战略。随着珠三角和长三角地区的基本布局逐渐完成，环渤海区域的发展进程成为万科今后的工作重点。北京、天津作为核心聚焦城市，是重中之重。”

　　万科总经理郁亮也坦言：“朝万公司的组建，将使万科在北京的项目储备增加16万平方米。尽管相较于万科近1000万平方米的项目储备而言，16万平方米并不是一个非常显眼的数字，但其中隐含标志性意义。北京是环渤海区域的核心城市，凭借此次合作获得的16万平方米的项目资源，加上2005年万科竞得的丰台小屯地块和顺义望泉寺地块，万科在北京市场上才算稳住了根基，有了发挥优势的平台。”

　　万科近年在京开发的三个项目：万科星园、万科青青家园和西山庭院或结案或进入尾声，北京可开发项目资源紧缺是万科近两年来的困境所在。

　　万科为北京分公司调兵遣将，把集团的拿地高手都调集过来，然而在土地竞争激烈的北京市场一直难有大突破，北京公司几乎要面临断顿危机。2005年竞得的项目缓解了这一危机，但开发规模有限，仍难以支撑集团环渤海区域发展战略的要求，与朝开的合作由此变得举足轻重。而且，对万科而言，此番合作除了为其带来开发项目资源，更大的意义在于开启了一个获得永续经营资源的新通道。

　　万科远谋

　　虽然不言做百年企业，但万科一直谋求基业常青。对房地产企业而言，形成持续的资源（主要指资金与土地）获取能力是基业常青的不二法门。万科高层对此有着清醒的认识。正是基于这一认识，万科合纵连横，同时启动新一轮变革。

　　郁亮认为，2005年到2006年是行业的一个临界点。随着国际化、金融化、国企化趋势的不断凸现，房地产企业未来的经营环境将与过去、现在存在显著的不同。万科需要打造一个新的平台，以此为支撑，在3~5年后依然能保持健康的发展，并获得比目前更为有利的行业地位。因此，从2006年开始，万科展开了新一轮变革，变革方向之一即由基于项目的操作方式转向基于资源整合的操作方式。

　　郁亮在接受媒体采访时介绍，新的操作方式有两个核心标志，其一是转向规模效应更显著的产品结构和效率更高的经营方式，获得行业内最强大的经营创利能力；其二是体现出最成熟的合作意识，成为各种资源拥有者和掌控者首选的合作对象，并且能够驾驭最灵活的合作方式。去年受让南都集团在上海、江苏的70%权益，今年受让朝万60%股份，都是万科这一新的操作方式的例证。

　　业界人士分析，潜力无限的中国房地产市场正在吸引全球资本的关注，港资企业加大了在内地市场的投入，境外基金也纷纷落地，要想在这个变化了的大市场争得一席之地，不进行商道的变革显然是行不通的。