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潘石屹:地产商将面临“家破人亡”
2006-08-24 16:51   
摘要:

       “很高兴,现在国土资源部要求各级政府在一个月之内公开2004年以来各个城市土地的出让情况,这是一大进步。”

  在开发商集体沉默观望时,潘石屹再次站了出来,对政府“两年内不开发的土地无偿回收”政策提出预警,“政府应有偿回收闲置土地和烂尾项目。”潘石屹建议说。他的理由是,如果无偿收回,许多地产商将“家破人亡”。此言一出,再次引起媒体的广泛关注。有媒体甚至直言潘石屹在危言耸听。《财经时报》就此对潘石屹进行了专访。

  防止土地交易出现“黑哨”事件《财经时报》:据了解,目前土地公开“招、拍、挂”的形式有所变动,比如开发企业的综合能力成为投标的主要决定因素,而投标价格只占评估的30%,价高者得的惯例将被打破。您怎样看待这种变动?

  潘石屹:对于开发商的拿地方式,社会上总有传言说,政府和开发商在土地公开“招、拍、挂”中存在猫腻。我5月参加凤凰卫视的《一虎一席谈》节目就曾和“不买房运动”的发起人邹涛PK过,他当时质问我有没有行贿政府官员。我说“没有”。因为如果当中真有猫腻,全社会都可以来监督我们。

  事实上,我亲自经历了许多次“招、拍、挂”的全过程,虽然我只中标过一块地,但据我的观察,“招、拍、挂”的程序是越来越规范,越来越严格了。因为有多方利益主体和众多媒体的严密监督,几乎没有任何做手脚的机会。

  不过对于这种形式,我也有一些建议。比如应公开各个评委的评分,防止在土地“招、拍、挂”的过程中出现足球场上的“黑哨”事件。尽管在招标过程中,评委会的组成是在评委数据库中用抽签、摇号的办法临时抽取的。但最好的辟谣办法是信息的公开与透明。

  很高兴,现在国土资源部要求各级政府在一个月之内公开2004年以来各个城市土地的出让情况,这是一大进步。这种土地信息的透明化,会让购房人、开发商及所有参与房地产市场的人都有了应有的知情权。

  《财经时报》:您如何评价政府颁布的一系列土地管理政策?

  潘石屹:从政府土地管理政策来看,2003年国务院“18号文件”,2005年的“国八条”和今年的“国六条”是在一贯政策的指导下加强对房地产市场的管理和监督。我个人认为,“18号文件”、“国八条”、“国六条”这些政策总的指导思想是完全一致的,都传达了几个要点:一是房地产要市场化;二是加强和完善住房的社会保障,用经济适用房、廉租屋、限价商品房的办法去解决低收入者的住房问题;三是规范市场;四是要加强信息的公开透明。

  无偿收回难执行《财经时报》:“8.31”大限两周年即将到来,曾经关于“两年内不开发的土地要无偿收回”。您对这一条似乎颇有微辞,为什么?

  潘石屹:当时的政策是要求:2004年8月31日之后所有经营性的土地都不得以协议性的方式出让,必须全部采用“招、拍、挂”的方式进行交易,所以这批土地的取得都非常地匆忙,有些也很盲目,根本没有对未来市场给予充分的分析,当时关注的点只是能不能赶上“8.31”的末班车。

  现在政府要加大收回这批土地的力度,但如果政府的某一个部门一定要用无偿的办法收回开发商的土地,我认为难度会非常大,纠纷也会很多,结果不容乐观。对于这批手里囤积着土地又不能开发的房地产开发商而言,也要考虑土地的使用年限,商业用地的使用年限只有40年,但有个别的土地项目已拿了五六年,使用年限只有30多年了,如果能够充分地把这些闲置的土地和烂尾的项目利用起来,对国家、对社会、对大家都是好事,而且政府加大收回土地的力度会直接影响到未来房价。

  《财经时报》:最近,北京市土地部门突然加大土地供应量,即将推出可供交易的土地建筑面积多达500万平方米,并在今年年底之前可能还会有新的土地入市,这是否与此前的所谓“地荒论”有矛盾?

  潘石屹:我曾对土地供应量和市场上房子需求量的关系发表过一些看法,后来这些言论被个别媒体演绎成“地荒论”,我也成了“地荒论”的始作俑者。但其实从前两年政府公开出让土地的情况来看,市场上土地的确是短缺的,尤其是北京四环之内的土地,前年只占公开出让土地面积的7.8%,而北京的四环内又是北京比较成熟的城区,房子的需求量很大,形成了四环内土地供应不足的局面。

  这个月北京推出大量土地,而四环之内的土地供应量也不少,其中化工厂、北汽摩就有接近150万平方米建筑面积的居住用地。在这500多万平方米的土地供应中,从品种上分析,绝大部分是居住用地,商业用地很少,至今我只看到一块;而在居住用地中,又有一部分是限价商品房用地和中低档房用地。

  近年土地对房价影响不大《财经时报》:这样的供地计划会对今后北京的房价产生什么样的影响?房价会像老百姓预期的那样下降吗?

  潘石屹:当土地供应不足时,或者土地供应的预期不足时,市场上的房价就会上涨,这是市场经济中最基本的价值规律。这些土地的供应很大程度上左右了今后的房价,这是调控市场最根本的方法,这些方法比提高银行贷款利息,提高首付款要更有效。

  但这些用地要变成可以销售、可以居住的房子,还需要几年的时间。以北京过去的开发经验来看,“招、拍、挂”之后的土地要等一到一年半的时间,才能够在市场上推出可销售的期房,要建成可以居住的房子就需要更长的时间。而现在北京又处在举办奥运会的前期,我想可能还会出台一些限制政策,如临近奥运会期间遣散民工;奥运会之前可能会停止审批一些奥运期间要开工的项目等等,这些都会进一步推迟今年下半年新上市的土地转化成可销售房子的速度。所以从供应量上来说,今年下半年推出的这些土地的供应量对今明两年北京的房价影响不会很大,因为这些土地要形成房子的供应基本上都是2008年以后的事情了。

  但今年北京这样大量地推出土地,对市场未来的预期还是有很大影响的,因为那些还没有买到房子的人心中就不会过于发慌了。尤其是推出限价商品房,不只是这些限价商品房的土地供应会对市场产生直接的影响,分布在限价商品房周围的其他商品房也会因限价商品房的出现而把价格拉低。

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