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上海楼价崩盘?楼疯真能止于新政?
2006-09-08 13:44   
摘要:

 

       浦东世纪公园周围新盘供应量大,投资者也比较集中。随着新的调控政策公布,这里的二手房市场抛售现象更加明显。昨天下午,记者在迎春路上看到,200米长的马路两侧开了近10家房产中介,与以往的顾客盈门形成鲜明对照的是,这些中介公司里冷冷清清,“急售”房源的招牌已挂到了大门口。

        联洋地区的浩天地产章先生透露,听闻新政策,很多已将房源挂牌的业主卖房心切,表示只要在6月1日前将物业转让出去,可以降价处理。比如一套联洋年华6楼的房子单价更是从15000元降到了13000元,一夜之间总价降掉了30多万元。

        在古北地区,抛盘者也纷纷现身。据黄金城道上某中介介绍,昨天早上有客户打电话,愿意在原价基础上每平米再降2000元出手,总价降了40万元之多。

        据上海中原的监测数据显示,4月以来,部分区域中高档二手房均价有所回落,例如中远两湾城4月1日前房价基本在15500元至16000元之间,现在回落至15000元,下降了7%-10%左右。全市19个区域,12个区域住宅均价下跌,11个区域成交量减少。

新政出台投资客跳水抛房

        二手市场炒家急吼吼“跳水”卖楼,部分投资客由卖变租,转向长线投资;新盘销售持续低迷,个别楼盘甚至出现十几例客户退房……前天,国务院七部委联合制定的房地产新政对外公布,对2年内转让的住房全额征收营业税等调控手段,在沪上房市激起层层涟漪。

政策背景

        前天晚间,建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》将政府对房地产市场的宏观调控措施进一步细化。自6月1日起,国家将对个人购房不足2年即转手交易的行为加大税收调控力度;“炒地”行为、转让“期房”行为都将禁止。国务院办公厅还通知要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题,作为当前加强宏观调控的一项重要任务。

影响开发商:中小企业受大冲击

       业内专家指出,从销售方面来说,新的税收政策限制了投机,将在一定程度上影响楼盘销售速度。另一方面,无条件回收闲置两年以上的土地将对开发商的资金实力有更高要求。“中小型开发商将受到一定冲击,在宏观调控之下怎样解决融资问题,怎样应对现状是重中之重。”高力国际华东地区常务董事翁琳乐观表示。

        业内更有观点称,制止“炒地”、加大对闲置土地的清理力度将增强“土地调控”政策,盘活开发商手中的土地资源,挤压房地产市场的源头泡沫,进一步向居住类用地倾斜;另外配合加强对规划方面管理力度,改善目前新房市场“面积过大,总价过高”的现状,缓和市场供应的结构性矛盾。加上金融政策的配合,开发商面临“资金和土地”两重压力,可能会出现“降低销售价格以尽快回笼资金”局面,避免可能的破产。

大批中小中介面临淘汰

       对于靠二手房业务吃饭的沪上中介来说,这次调控不可谓影响不大。业内专家指出,目前上海中介万余家,从业人员十万以上,但经历了3月的市场调控,大部分中介业务量下滑五成以上,很多“夫妻老婆店”甚至一单未做,陷于倒闭境地。

对策投机客和自住者“冰火两重天”

       关于普通住房的定义,高力国际认为是一个相对的概念。“系列政策的指向非常明确,只是针对短期投机者,如果明确了这一点就不难确定相关条款来定义普通住房。而普通住房拥有者,即大众消费群体不会受到影响,”翁琳表示。

       业内表示,房产投机客的投机成本将大大提高,而市民投资者也应当重新计算回报率。“在成熟的市场新加坡等国家,房地产的年收益率低于中国,但在理性增长的市场形势下,投资者可以长线持有物业以获得稳定收益。”

新楼盘难见投资客身影

       闵行区新近开盘的“九歌上郡”项目,昨天出现了十几例退房现象。销售人员表示,这个项目4月28日正式开盘,均价12000元,事先有意购房的人都要存入5万元参加摇号,昨天有一些已经摇到“号”的购房人主动放弃了选房权利。据介绍,放弃购房的主要是一些投资客,他们认为新政策下投资的成本、风险都大大增加,而且对后市还会有什么调控房价的政策出台心里“没底”。

       在二手市场抛盘激增的同时,昨天,一些新盘销售也依然持续近期以来的低迷状态。网上房地产的统计数据显示,昨天上海共预售商品房313套,其中商品住宅239套。

       昨天下午,世纪公园旁边的香梅花园售楼处里冷冷清清,三期尚存的30多套预售房源看的人很少。工作人员向记者表示,现在买房的人不多,主要是自住消费者。只要有意向随时可以买,不需要排队也不需要拿号,这批房源的均价每平方米18000元,近期要开的新房源价格变化也不大,大约每平方米18500元。

       在徐汇区某楼盘的销售现场,销售主管毛静也表示,现在已难见投资客身影。据她介绍,该楼盘前两期项目投资客的比例在30%以上,而现在一些有资金实力的投资客还在观望,而小的“炒家”已经放弃了继续投资的计划。目前该项目三期楼盘共推出156套,从开盘到现在的一周多时间仅卖出10套。

       昨天上午9时许,在耀江花园的摇号现场,来自浙江的吴先生边翻报纸,边在留意自己的摇号结果。当记者告知最新的房产政策时,他反应十分强烈,“这下影响大了。”他表示,目前在上海内环线以内的房子,一般单价都要达到2万元,如果以一套面积150平方米计算,总价就在300万元左右,按照新政策,购房未满2年转让就要全额征收营业税,这样征收的营业税就会高达15万元,将直接影响投资利润。而且,如此大额的税费也不可能转嫁给下家。因此,这一政策比上海3月调整出台的财税政策更为严厉。

        在现场观摩摇号的汪阿姨同样来自浙江。听闻有新的房产政策出台,她赶紧摘下眼镜,仔细向记者询问。原来,她一直在上海购房做长线投资,目前手头有一套虹口区的房子,区域的租赁行情不好,正打算转手,只是苦于迟迟没有拿到小产证,不能上市交易。“估计6月1日前是没法卖了。”面对新政策,汪阿姨言语间有些犯愁。

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