其实政策本身没错，错在执行不到位。在所有调控措施当中，税收政策是最有力的，只要找出问题的关键所在，执行得力，房价就会应声回落，回归到合理的价值区间。本版今日以对比的方式对虚高的房价进行分析，并具体介绍当前税收法规对房价的调控措施。

　　1 个人买卖房要交7项税费

　　从房地产二级市场的交易情况看，大量买房者的买房目的不是居住，而是用来投资赚取收益，住房由此改变了原来的基本功能——居住，成为炒作的对象。如果能抑制炒家，恢复住房的本质功能，房价必将回归理性。

　　炒房者分为机构投资者和个人投资者。本文着重分析后者。先来分析个人买卖房产应缴纳的7项税费。

　　一是营业税，税率为5％。个人将购买不足5年的住房（包括普通住房和非普通住房）对外销售，按销售收入全额缴纳营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售免缴营业税。二是城市维护建设税，按实际缴纳营业税税额的1％计算缴纳。三是教育费附加，按实际缴纳营业税税额的3％计算缴纳。四是印花税，购房签订的房地产买卖合同，属于“产权转移书据”征税项目，按合同所载金额0.05％计税贴花。五是土地增值税，采用30％~60％的四级超率累进税率计算缴纳。六是个人所得税，税率为20％。基本计算公式：应纳个人所得税＝（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用）×20％。税金是指转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税，合理费用是指装修费、贷款利息、手续费、公证费等费用。七是契税。个人买卖房产由受让、购买房屋权属方按成交价格的3％计算缴纳。对个人购买自用普通住房的暂减半征收，适用税率为1.5％。

　　2 炒房者偷漏税严重

　　当然，如果买卖住房能够按照上面的7个税种如实申报税款就没问题。但实际上，目前在二级交易市场上，“阴阳合同”＋“购房者包税”的交易方式盛行，炒房者偷税漏税严重。

　　例如，某人以100万元购入了一套住房，1年后该房上涨50％，他以150万元卖出。

　　对比真实价格交易与按“阴阳合同”交易，所交的税款及费用差距很大。如下表：可见，按真实成交价格，个人卖房者需承担各项税费36.96万元，可获利13.04万元；而使用“阴阳合同”，实际承担各项税费10.55万元，偷逃税款26.41万元，可获利39.45万元，远大于如实申报方式，这是炒房者疯狂炒房的真正原因所在。

　　两种交易方式税费统计表（单位：万元）