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地产巨头疯狂圈地醉翁之意在股市
2007-09-24 10:43 来源:新华网  作者:徐寿松 姚玉洁
摘要:

    地产股狂掀“增发潮”

    与“跑马圈地”相呼应,上市房地产企业频繁增发,从证券市场超大规模圈钱融资。8月22日,金地集团发布公告,除发行12亿元的公司债进行融资外,公司还将通过公开增发募集180亿元左右的资金。而一个多月前,这家公司刚刚定向增发1.73亿A股,募得近45亿元。

    8月29日,万科公告,宣布增发31715万A股,募资100亿元,创下我国股市增发史上单次募资最高纪录。

    数据显示,今年以来上市房地产公司通过增发、配股等方式,已合计融资超过1100亿元。张驰飞说,沪深股市成立以来,还从来没有哪个行业像房地产这样,在如此短的时间内、融得如此多的资金。

    巨额融资为房企进一步“跑马圈地”提供了坚实的后盾。仅仅7月中旬至今,就有万科、北辰实业、保利地产、栖霞建设等多家房地产公司四处购地,足迹遍及无锡、苏州、东莞、南京、长沙、杭州等多个城市。

    “一块土地动辄拍出十几亿、几十亿元,如果依靠银行贷款,不仅会受到严格限制,信贷成本也会很高。”建设银行上海分行的一位信贷经理说,而从股市融资成本非常低廉,无须还本、不用付息,风险却由众多投资者分担。“地产商动辄一掷亿金也就毫不奇怪了。”

    而需要相应的业绩来维持高股价的压力,反过来又迫使开发商以更高的价格去追逐更多的土地。至此,被开发商们在业绩报告中包装成“开发规模加速→多元化资金渠道下的资金获取量增加→财务绩效提高→市值扩张的良性循环”,实质上已异化成“高地价→高股价→更高地价”的“泡泡”互动。

    警惕“股地拉扯”的风险循环

    专家认为,随着地产股股价高企、地产商上市融资节奏加快,房地产市场的系统性风险正在向股市转移。上世纪70年代香港出现的“股地拉扯”可能再次上演,以高地价为纽带,楼市、股市中可能存在的泡沫结合在了一起,并互为循环。

    最直观的结果是高地价直接推高了房价,透支未来增长空间。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授指出,每有地块高价卖出,周边房价必应声大涨,这几乎成了普遍现象。如上海新江湾城地块几个月前拍出楼板价逾1.2万元/平方米,之后周边房价就迅速从每平方米1.5万元左右升至1.8万元。

    北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出,目前国内开发商在土地储备上沉淀的资金已高达1.5万亿元左右,土地价格过高,严重透支未来的房地产价格。未来三年内,房价必须保持15%-18%的增长率,才有可能支撑目前的地价。另一方面,房企竞相圈地、圈钱,楼市风险正在不断向证券市场转移。

    房地产行业风险的最终承担者很可能不是、至少不完全是风险的制造者——房企,而是购房人、银行和股民。地产公司以极低的成本从股市圈钱,推高地价,进而抬高房价,由老百姓买单。尽管房企直接融资减少了其银行贷款,一定程度上分散了银行风险,但畸高房价使银行个人房贷业务风险大大增加。一旦房价下跌,坏账增加,可能引发系统金融风险。

    值得注意的是,开发商通过股权公众化将房地产风险分散转嫁。原本由企业承担的行业风险最终被分散转嫁到地产股投资者身上。

    上市地产企业借股民的钱圈地,也造成大量土地被囤积闲置,国家有关处置闲置土地的法规、政策被架空成一纸具文,平添楼市调控的压力。

    1994年公布的《城市房地产管理法》就规定,出让的土地逾期一年未动工开发的,可征20%的闲置费,逾期两年则可无偿收回。1999年国土资源部颁布的《闲置土地处置办法》、2005年出台的“国八条”均重申了相关规定。2006年的国务院转发的九部委意见更要求“加大对闲置土地的处置力度”,“按期动工但开发面积不足1/3或已投资额不足1/4,且未经批准中止建设连续满1年的,(也)按闲置土地处置。”

    但现在,众多房地产公司公开声称土地储备足够开发三四年,显然是置国家相关法律法规政策于不顾。世界商业报道[biz.icxo.com]“地产公司大面积囤地是在给政府出难题,”房地产研究者顾海波说,“对闲置土地不处置,囤地之风会更盛,开发商直接从囤地中坐享增值,影响住宅供给;严格执行的话,土地储备的价值会削减,投资地产股的股民难免受损。总而言之,圈钱、囤地对楼市调控都大不利。”
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