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小产权房十年默默今朝突然获罪!
2007-09-29 09:22   作者:丛嘉博 陈菁菁 牟修锐
摘要:

    “每平米3千元,物业费每平米5毛8,取暖费每平米16元,物业也不错的,一样有人清扫卫生,过了晚上十点,您要是停车,立马有带着红袖标的治安管理员来询问。我觉得很好,况且也只能买得起这样的房子,于是我卖了门头沟的房子搬到这,买了3套房,父母一套,岳父一套,自己住一套,邻居的情况也大多如此,酒仙桥的、昌平的更远的也有。”什么样的房子可以如此低价,您也许猜到了--就是“小产权”房,以上便是记者于8.21在北京一块“小产权房”集中地,张家湾镇太玉园小区实地采访时的见闻。

     8.21下午,记者一行来到太玉园小区,从北京2环线到达通州区土桥轻轨总站,仅用了50分钟,从轻轨站向南行1公里(公交车3站地),一大片欧式建筑风格的低层平板楼映入眼帘,太玉园售楼网站的介绍:太玉园总规划占地面积超过2000亩,总建筑面积240万平方米;太玉园将是集townhouse、shoppingmall、古文化街、星级酒店、低密度花园式与一体的建筑群。届时将与世纪城、方庄、望京等大型综合居住区并驾齐驱。如此面积的“小产权”房自然引起了媒体的关注,但是太玉园小区可不是第一个吃螃蟹的“小产权”。

    大约十年前,“小产权”房悄然出现在城市郊区;大约五六年前至今,“小产权”房的广告已经和商品房一起在售楼网站出售,这自然引发纠纷。由于最初“小产权”房对村民、政府、购买者三方有利,因而得到了各级政府的默许,并给那些因房价过高而买不起房子的城里人一份希望。据北京中大恒基房地产经纪公司统计,目前在北京周边的顺义、房山、通州、密云等城乡结合部,共有70多个已经售出、在售、在建的“小产权”项目,占北京可售房屋面积的比例高达近三分之一,价钱却比大产权的商品房低了三分之二左右。

    日前,建设部发出对小产权房的风险提示,提醒消费者,不要购买在集体土地上建设的房屋。北京市国土资源局局长安家盛昨天在第17个全国土地日宣传活动上表示:“市国土部门正联合市农委在全市范围内调查‘乡产权房’、‘小产权房’的家底,根据调查情况将对违规开发建设的项目予以停工停售。”但直到今日,部分“小产权”房仍在建设中,人们不禁要问:小产权房的“茁壮成长”并非一年两年,小产权房的隐藏风险也不是一天两天,为何直到今天形成“燎原之势”,政府部门才想起“发威问罪”呢?

    所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

    记者实际走访后了解到,购买“小产权”房的业主对购买风险多数还是有一定了解的,一般“小产权”售楼处也直言不讳的告诉购房者自己卖的就是小产权房,但是“小产权”房依然大受追捧,记者归结究其热卖原因主要有以下几点:

     1从住房形态看,一样是普通住宅。当记者问及太玉园小区正在为业主装修的工人张齐时,他说:“这房子质量还真不错,6层的板楼采光也棒,说起来通州一般的商品房都赶不上这儿呢”。而记者在太玉园内采访时见到的老人带着儿童散步的景象,也处处体现出了这和别的小区并没有什么本质上的区别。售楼网站上的类型一栏中也明确的标注出:普通住宅。

     2从农民角度来看,农民的土地可以变现。许多“小产权房”都是以“旧村改造”或者“旧城改造”的名义进行的,许多楼盘都是以“某某村旧村改造项目”立项的。村民既可以入股分红,也获得了新的工作机会。以“新农村建设”为名,打法律的擦边球,这是其目前运作的普遍模式。拿太玉园来说,2001年拆迁时,村民可以用1平米正房置换1平米楼房,厢房则是2平米置换1平米,村里补贴10平米,超过这个标准的则要按600元每平米自己出钱购买。大多数张湾村村民当时都接受了这个“土政策”。当然,离开土地住进楼房的村民,并非老无可依。2006年村委会颁布的最新规定说,18岁以下的独生子女,每人每年有1000元补助;18岁以上的村民粮食补助金每年1800元;而51岁以上的村民,考虑到难以再就业,每年有3600元的养老金。这样的利益可能才是村民不惜拿出自己的宅基地盖楼的真正原因吧!

     3从直接原因来看,小产权房价格相对商品房低,只有同样位置商品房价格的40%至60%,没有缴纳商品房买卖的契税。现住在太玉园小区的业主王洪向记者说道:“买晚了啊,3年前,太玉园公开销售时一千多元一平米,对村民销售600元每平米,而到了2006年,太玉园的房子已经涨到了两千多,而今年4月自己买房时已经是三千元每平米,但是2公里以外的“大产权”房则要六千元每平米,而通州区里的商品房更是要七八千元每平米。自己一个月就开一千多,攒多少年也买不上一套商品房,花十多万元就能住上自己的房子,怎么说也值了。”

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