直击矛盾焦点透视小产权房命运

    小产权房，一个炙手可热的词汇，在囊中羞涩又渴望有一个家的人眼里，小产权房是一颗救命稻草；在乡镇政府看来，建设小产权房是一条带领农民致富的捷径；在农民眼中，小产权房使他们的资产变成资本，并变成了实实在在的财富；然而，在房地产大亨眼里“买小产权房如同偷东西”；建设部也发布风险提示，要求城市居民不要购买在集体土地上建设的小产权房。那么，小产权房为何会引发这么多人的关注？为何会引发这么多的矛盾？为何公然违规的身份却可以安然无恙的存活十多年？为何会博得这么多购房者的亲睐？为何会引起商品房开发商如此之大的愤怒？为何…

    小产权房似一个休眠火山，随着建设部一声令下，爆发了，其潜在问题、隐患也犹如熔岩一般喷射到人们面前。

    问题一：小产权房为何出现供需两旺的局面？

    首先，小产权房价格低廉，而当前商品房价格普片过高。据北京通州南部太玉园小区(小产权房)的居民介绍，她们购买的房子，价格一般都在3000元/平米左右，甚至还有2000多元/平米的。而距离此不远的宋家庄区域二手房8月单价突破9000元/平米，价格悬殊如此之大，优势可见一斑。其次，城市化过程中，农民的土地权益得不到很好的保障，迫使农民利用自己的集体土地资源建造住房出售获利。新农村建设运动中，村里把原来的宅基地进行统一规划、集中建房，不损失耕地总数又多建房，除了自住的就出售，给农村、农民带来了切实的好处，城市、市民也从中受益。特别要指出的现实是，小产权房给中低收入购房者、农民带来的利益是实实在在的。

    问题二：小产权房在法律上有何争议？

    1.开发主体违法。

    据北京才良律师事务所的李金平律师介绍，我国能从事房地产开发的只能是取得营业执照的房地产开发企业，并取得相应的房地产开发资质。“小产权”、“乡产权”、“使用权”房的开发主体一般是村民委员会、村大队、村民小组、乡(镇)合作经济联合社或村经济合作社，这是没有法律依据的，类似于非法的无照经营。

    《城市房地产开发经营管理条例》第2条规定：“房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。”可见房地产开发企业才是合法的商品房开发建设主体。村民委员会、村大队、村民小组、乡(镇)合作经济联合社或村经济合作社不是房地产开发企业，他们可以建设房屋，但是该房屋不能作为产品对外销售。

    2.用地违法。

    这些房屋一般都是建在集体土地上的，而房地产开发用地只能使用国有土地，取得国有土地使用权。

    《城市房地产管理法》第2条中规定“房地产开发是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。”

    《城市房地产开发经营管理条例》第2条规定：“本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。”和第十二条第一款规定：“房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。”