以上规定的很清楚，房地产开发用地应当是国有土地，国有土地使用权的取得包括出让取得和划拔取得。要集体土地上进行开发则必须依法征收为国有后才行。

    虽然集体土地上不能进行商品房开发，但并不是说集体土地上不能建房。集体土地上建房是有限制的，可以用于包括兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡(镇)村公共设施和公益事业建设，其他建设必须使用国有土地，而商品房用地不属于能使用集体土地的范围。

    3.城镇居民在农村集体土地上买地建房是禁止的。

    这些房屋当中还有一些是变向的以村民宅基地建房的形式对外销售，并说是卖的只是“使用权”。这也是违法的，申请使用宅基地的只能是村民，城镇居民是不能的。

    《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

    2004年11月2日国土资源部的《关于加强农村宅基地管理的意见》中明确，“严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省(区、市)规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。”、“严格日常监管制度。各地要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

    上述规定，其实明确了：一、申请宅基地的人只能是村民；二、用地面积严格限制；三、村民转让、出租宅基地房后，不能再申请宅基地建房。因此，城镇居民买或租村民的地是不可以的。现实中，一些所谓的“使用权”房，实际上是在变相使用宅基地，甚至根本就是没有合作手续在违法使用集体土地。购房人手里有的可能只是一些无效的买卖合同或无效的登记文件。

    4、缺少《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，小产权就是没产权

    购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”，这五证是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。其中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。而小产权房恰恰缺少这最重要的两个证。小产权房是由乡镇政府发证书也就是说在农民的集体土地上，仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章。

    问题三：小产权房触动了谁的利益？

    在同一些小产权房业主交流过程中，我们了解到大家普遍认为小产权房之所以受打击是因为侵犯了国家利益。这的确不假，小产权房是集体土地，不能上市交易，由乡政府直接开发，这就省掉了土地出让金，即：购地成本。土地出让金通常指国有土地使用权出让的收益，通俗地说即“地价”。这些乡镇政府违规开发土地使集体土地非法入市，造成国家土地出让金大量流失，严重损害了国家利益。然而，资金流向乡镇，却没有落到农民口袋里。失去土地的农民，不仅仅失掉了祖祖辈辈赖以生存的营生，更失掉了自己的生活方式，换来的却只是一块小小的栖息之地。而在某些地区，这些失掉所有的农民最后连一块栖息之地都换不到。某些地区的村委会强占土地，或是只给农民微薄的补贴。大量的财富被截留，不仅导致了这些失地农民的贫困，更导致了他们对政府、国家的不信任。