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富力百亿拿地背后的谋略是什么?
2007-10-12 13:44 来源:第一财经日报  
摘要:

  为回归A股作准备?

  富力地产董事长助理陈志濠对《第一财经日报》表示,富力其实没有刻意去改变拿地的策略,商业项目以及大型地块增加,只是因为集团恰好遇到了这类优质地块而有心吸纳。但他补充,今年内,富力的商业地产开工面积会比往年有所增加,而今年落成的旗舰商业项目,将有助于明显提升集团的租金收益。

  而他并未否认,增加大型项目以及旗舰式商业项目,将更有助于回归A股的筹备工作。北京富力的资料则显示,今年富力在北京、天津、西安的商业地产开工面积接近70万平方米。

  根据富力在今年黄金周前后拍下地块的资料,在广州CBD的项目,计划发展为集商场、酒店、写字楼及高级公寓于一身的商务中心。其中写字楼限高在120~150米之间。而商业相当于有“广东最大收银机”之称的天河城3.5倍的面积。在佛山的项目包括44万平方米用地的商业部分及20万平方米的住宅用地。其中商业部分要求建设80层以上的高楼。

  目前富力名下持有的商业项目暂时只有北京和广州的一些中型写字楼及商铺。根据其报表显示,其2006年租金收入约为7866万元,2005年约为4338万元。但是今年上半年富力的租金收入只有5000多万元。

  “相比其他回归A股或本身已在内地上市的地产公司,我们除了全国化的经营优势外,更重要的是来自于优质商业地产方面的支撑。这一点在今年就能很明显地体现出来,而且体现的不仅仅是租金收入,还有物业重估收入。”陈志濠表示。

  根据富力2006年提出的目标,预计在今年其租金收益要达到1亿元,明年达到2亿元。而根据其2007年度中报,富力从物业重估方面获得1.81亿元收入,1.09亿元来自北京投资物业,0.59亿元来自广州。

  今年年底前,富力位于总部广州的富力中心及富力丽思卡尔顿酒店将开始营运,明年,广州富力君悦大酒店及北京富力城约总建超过20万平方米的大型商业中心则投入使用。

  为何尝试联合开发模式?

  近期富力更引人关注的一点,是其开始成立多年来从来没有尝试过的联合开发模式。富力以旧城改造起家,对于拆迁具备丰富经验。但是在广州CBD猎德村的城中村改造方面,却选择了与今年开始壮大的、擅长高端物业打造的合景泰富联手。

  “虽然富力有能力将这个46亿的项目一口吃下,但是,选择合作伙伴,更有利于平衡风险。而且我们引入联合开发模式,主要是由于这一地块的付款方式和交地时间都有特别之处,而且开发模式也和集团以往的旧城改造有更多不同。猎德村地块的拆迁主要是由政府负责,地块在平整为熟地后才会交付给开发商,我们过去的拆迁经验也许并不适用于这一项目。”富力有关负责人表示。

  但他强调,在地块开发中,富力将把握主导方向,而目前在开发、销售、营运过程中,他们与合景如何分享权利与义务,目前仍然在洽谈具体细节。

  而记者从猎德村的出让合同上看到,这46亿元合计分6期缴纳。将从10月30日开始,每月缴纳7亿元的出让金,今年内合计要缴纳21亿元。明年4月及8月分别再缴付8亿元。余款在2008年10月30日之前缴纳完毕。但是,这一用地由于涉及城中村改造,其中合计10.8万平方米的用地最快要到2008年4月前才交付使用。余下6000平方米的用地则于2009年3月底前交付使用。同时,要求在天河区政府交地后的12个月内开始动工开发,动工认定条件限定为“建设项目已依法批准实施基础施工,即实施建筑物向地基传递荷载的下部结构施工”。

  也就是说,富力如果单独拍下这一地块,其数十亿元的资金将沉淀两年之久。而佛山及成都项目,则无此类交地时间门槛。

  富力方面负责A股回归的负责人认为,富力资产周转率较快,今年上半年已完成了67亿元的销售,下半年的销售额为94亿元左右。手上随时可动用的银行贷款超过30亿元。流动资金通过周转足以支付今年内预计超过200亿元的买地收入。
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