规避禁区

    小产权房变形销售

    按照相关法规，我国目前不允许在集体土地上进行房地产开发。对于社会上热销的小产权房，建设部不久前特别发出“风险提示”：非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。国土资源部负责人也明确表示：小产权房不合法。

    然而，面对相关法规设定的禁区，一些小产权房项目在现实中仍变换着各种形式销售，成为一个灰色的监管区域。

    天津西青区王姑娘庄村民住宅改造计划，本是当地批准的新农村建设的一个重要内容，村里便“因势利导”，将之开发成了“育水佳苑”住宅区。

    9月中旬，“育水佳苑”售楼处墙上“楼盘销控表”清楚地显示：该楼盘一期为现房，共计24栋楼，其中大部分楼盘已售。二期刚刚开工，已有不少楼盘也被标上“已售”的字样。

    销售人员介绍说，便宜是“育水佳苑”最大的卖点。这里现房基本都在三四千元上下，而附近的商品房，价格都在5500元以上。

    前来订房的买主说出了他的理由：买小产权房就是投资之用，因为小产权房虽属于违规房，但因为这个小区建筑面积超过10万平方米，因而被强行拆除的风险就会小得多。

    小产权房的风险首先是因没有土地证，不能上市流通买卖。为应对这个难题，售楼人员透露，在转让房屋时，只要到村委会办签字盖章，修改一下原买房人与村委会的合同，再交纳售房款1％的费用就可以了。村委会实际上承担了房屋交易管理者的职能。

    按照有关规定，小产权房不能办理商业贷款和公积金贷款，但在“育水佳苑”的售楼处，就有渤海银行可以提供房屋转按揭贷款的广告。

    暗箱操作

    小产权房暴利超过了商品房

    小产权房缘何热销？中央党校研究员曾业松等认为，其最大优势就是便宜。由于级差地租的扩散效应，城市周边的农村集体土地区位优势凸显。在巨大的土地收益和房产开发利润诱惑下，一些城郊农村房地产违规开发势头愈演愈烈。这种情况在全国有相当的普遍性，因无产权证，就称之为“小产权房”，有的则叫“野楼盘”，实际上都是建在农村集体土地上的商品性住宅。

    一些销售小产权房的中介公司负责人透露，与有产权的商品房相比，小产权房的建筑成本与其相差无几。虽然这些小产权房每平方米仅售2000元至4000元不等，但开发者有着相当不错的利润。原因在于，建造这些房屋的土地没有缴纳土地出让金和配套税费，绕过了层层审批关口，并且销售时也不缴纳相关税费。

    小产权房所占的土地，一般没有经过用途变更和上市拍卖，往往是开发商与村镇干部私下谈妥地价后即进行开发。而在农村集体土地上开发房地产的“超额利润”，大多被开发商和部分“利益攸关者”获得。村民们说，失地农民短期内虽然获得少量收益，长期保障则无从谈起。

    “小产权房的出现已有10多年历史，起初是村委会给农民集中盖房和建农民公寓时，把多余的房子私下卖掉。但很快大家发现，除了建设费用外，小产权房没有其他任何成本，利润丰厚。”南京市国土局一位负责人说，小产权房也由最初满足拆迁农民和低收入者的基本住房需求，逐步异化为中高档房甚至别墅，在城市周边由点到面像滚雪球般变大，成为少数人用来攫取暴利的工具。