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SOHO中国登堂入室 潘石屹自我救赎?
2007-11-08 10:10 来源:《当代经理人》杂志  作者:方浩
摘要:

  世界商业报道(http://biz.icxo.com)消息:SOHO中国在最合适的时间实现“诺曼底登陆”之后,它的创始人能否在掌声与非议之中完成自身商业使命的自我救赎?

  10月9日晚上10点,伴着清凉的夜幕,潘石屹和他的团队回到北京。30多个小时之前,他在香港略显潮湿的天气里见证了SOHO中国有限公司(以下简称SOHO中国)成功登陆香港证交所,首日开盘价为10.1元,比招股价上涨21.69%。

  在回到北京之后的几天里,潘石屹没有再去关注SOHO中国的股价。“一上一下的,我的心脏可受不了那种刺激。”这位SOHO中国的董事长用一种幸福的语调告诉《当代经理人》,“压力从未像今天这么大!”

  仅从他要应对的利益相关者来看,压力确实不小。在上市之前,SOHO中国有大约5800个客户需要维系和服务,而上市之后,其股票认购者达到57万之众,潘石屹坦言必须要对这57万人负责。更重要的是,个人财富突然被放大了。以上市当日收市价9.55港元计算,潘石屹夫妇所持股份的市值达317.45亿港元,由此跻身中国各种富豪榜前列。

  不可否认,这种个人与企业两种身份的同时转换让潘石屹兴奋不已,在接受《当代经理人》专访的过程中,谈兴很浓的他甚至把亲自去美国买来的最新款iPhone手机展示给记者看。显然,他对面前的压力充满了乐观。

  对于此时的潘石屹来说,终于摆脱了五年前那次失败的上市经历的阴影。

  2002年初,为准备海外上市,潘石屹在英属开曼群岛注册成立了SOHO中国,将SOHO现代城、建外SOHO、博鳌蓝色海岸、长城脚下的公社四个地产项目一起打包放入了SOHO中国。当年10月12日,在为长城脚下的公社举办的开业典礼上,潘石屹首次向媒体披露,SOHO中国已顺利通过香港联合交易所和纽约证券交易所的上市聆讯,上市在即。然而,不久即传出SOHO中国被迫无限期推迟上市进程的消息,原因是中国内地和香港、美国等海外地区的财务制度存在差异,使得SOHO中国当年盈利较预期出现巨大落差,承销商无法成功说服基金经理和其他机构投资者。

  这次成功上市有什么不同?答案是没有什么不同,而且上市过程更像一部充满曲折的好莱坞电影。最关键的一点是,2002年未能成功上市的败因,恰恰成了2007年成功的动因:原本被海外投资者诟病的土地零储备,在潘石屹看来,已经成了SOHO中国独特商业模式的底线。

  这正是整个故事的离奇之处:同一个公司,同一个团队,同一种商业模式,为何五年之后所经历的际遇会有天壤之别?这也正是潘石屹在赢得掌声的同时遭受非议的地方所在。如果说潘石屹已经成功地把SOHO中国的商业模式跟投资者解释清楚了的话,那么故事实际上才刚刚开始,一个显而易见的常识是,SOHO中国成功上市并不等于SOHO中国成功,一切都需要从零开始。

  同样,暴富之后能否承受因之而来的商业使命并将其变现,更是摆在“升级版”的潘石屹面前的一道终极命题。

  “交代”问题

  香港、新加坡、伦敦、法兰克福、迪拜、纽约、波士顿和旧金山,潘石屹团队用9天时间走完了这8个城市,平均每天开10场会议,这就是SOHO中国路演的时空隧道。在这个过程中,一对一的会议共有58场,分组会议有73个投资基金参加,午餐会议有291个投资基金参加。一对一的会议后,那些海外基金经理们的下单率为94.8%。这是潘石屹最想看到的结果,因为5年前正是这些基金经理们向SOHO中国投下了不信任票。

  “2002年之所以没能上市成功,主要原因就是当时的投资机构和基金经理更看重PA(市净率)。”瑞银亚洲执行董事、中国股票资本市场部主管朱俊伟透露说,“随着这两年房地产市场的日益火爆,投资机构转而以PE(市盈率)来看待地产企业,更加注重企业的成长性,这才会有今天对SOHO 中国的踊跃认购。”因为路演反应热烈,SOHO中国面向散户公开发售的股票获得169倍的超额认购,从而使散户投资者与机构投资者共享15.49亿股股票。

  事实上,这对潘石屹来说多少有点意外,因为就在SOHO中国发布招股书之日起,就有机构投资者认为其6.3至8.3港元的招股价偏高,而SOHO中国2006年的利润只有3.4亿元,与前几年相比大为缩水,“招股书里2007年将近16.24亿的预期利润从何谈起”?

  在之前半年筹备上市的过程中,潘石屹向投资者们解释了无数遍的一个“疑点”:SOHO中国为何2006年利润突然下滑?“很多人不了解的情况是,在2005年年底,香港会计师工会出台了一个新的会计准则。”潘石屹再次向《当代经理人》解释,“在这个新的会计准则之下,房地产企业的利润核算体系发生重大变化。之前是完成多大工程量,就记入多大的销售收入;现在则是只有全部工程完工,才开始记入销售收入。”这就造成SOHO中国2005年之前的公司利润所有财务数据都是直线上升,而到了2006年突然下滑的直接原因。

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