3. 花溪等郊区置业者增多；

4. 多层住宅精品楼盘将会增多；

5. 高层公寓将更多采用新技术、新设备；

6. 空置积压房会特价优惠抛售；

7. 中华路住宅的交易将日渐火爆，竞争也将更加激烈。

二、区域市场分析

（一）区域市场地段的特性

1．从市场板块角度分析

贵阳市的房地产市场从价位等不同层次进行分类,可分三种不同的区域板块：中华路板块、环市路内(除中华路)板块、环市路外围板块。

中华路板块(均价3600元/M2左右)

作为本项目区域所在地中华路板块，是贵阳市的商业中心,也是贵阳市房地产开发的重点区域,近两来一直是房地产的热点市场,房地产业在本区域得到了飞速发展,同时引进了先进、超前的开发理念,对推动贵阳房地产业起了巨大的作用,因此本区域的物业较被消费者所接受,成为贵阳市民众望所归的置业地带,置业区域物业价位不断上升,由于开发相对过量,处于供过于求的状态,加上价格提高增加了置业的门槛,因此现阶段该区域处于竞争的炽热化状态，该板块销售均价为3600元/M2左右。

（二） 区域内高层竞争程度的分析

去年的高层市场是有目共睹的，市中心的竞争尤显激烈。地块早已被开发商瓜分，中华路上可建用地已近没有，令年的高层市场会在中心区无地的情况下向中心区辐射地带偏移和环境、景观优势较强的副中心地带发展。主要集中在富水路、北京路和枣山路地段。富水路受到中华路的商业辐射，商业氛围会越来越成熟。北京路地段由于交通方便，可建地块多，商业价值大，其开发的温度也会逐渐升高。枣山路由于鸿基馨苑、景苑、金色家园、铁五局大厦、天华大厦等物业的牵动，地块已相对成熟，再加上邻近黔灵公园的绝好优势，必然会成为客户争购的优质居住地。

今年的贵阳地产高层市场的竞争依然激烈，竞争主要缘于以下几方面的原因：

首先，买家市场空间不大是最主要的原因。有限的购买力，旧盘还没有彻底消化完，新盘又陆续推出，总供给大于总需求，选房的机会多了，且楼盘个性少，缺少差异化卖点，是楼盘竞争的又一大原因。

其次，虽然品牌的概念已深入人心，但品牌的概念并不是影响客户买楼的主要因素，据我公司调研分析表明发展商的品牌在居民购买意向中所占比重份额只占到第六位，列在前五位的分别是：地段、价格、小区环境、户型和物业景观，这就表明未来的房地产营销虽是品牌营销的时代，但品牌好的发展商的房子仅仅是比较好卖而已，这就意味着大家一起来分蛋糕。

最后，营销手段平平，缺少有创意的销售手法，现在人们购房越来越理性，看房子至少要看五六家，既然大家都这么平平地卖，除了品牌物业和地段好房子热销外，更多的楼盘就只可能挤到降价的泥潭中去。市场经济中，价格是受供求关系影响的，需求大于供给价格就会上扬，供给大于需求价格就会下降，直到一个平衡，这是客观存在的经济规律。

贵阳市今年的高层报建量超过100万平方米，加上空置积压，可见高层供给已经过量。按照经济规律，市场会以价格的变动来调节供需关系。今年上半年，市场推出的新盘，价格会在现有基础上保持平稳。到下半年，供给继续增大时，价格会随着竞争的加剧而出现波动。部分急需资金的开发商会想方设法变向降价使物业套现，这种变动会牵动一些正在犹豫的开发商把价格往下拉，继而形成整个市场的价格下滑。

通过以上的分析和预测，我们知道未来的高层再不可能存在机会市场，高层客户会越来越理性。今后将是开发商实力与品牌的竞争，是新一代开发者与策划人尽显本色的舞台；完善的开发理念与精妙的策划思路将会同时得以展现。高层的发展与演变将走向更为成熟的一面，价格会在残酷的竞争中趋于平衡。

（三） 区域内营销环境的分析

本项目周边开发项目较多，但有些物业与本项目不是处于同一时间开发和销售，因此针对本项目真正具有竞争性的却较少。

物业名称 位置 规模 起价 均价 建筑风格 目标客户定位

天恒

城市花园 富水北路与延安东路交汇处 占地1万平方米 3100元/M2 3208元/ M2 欧式风格 高收入人群

鸿基

都市花园 枣山路和延安西路交汇处 总建面3万M2 馨苑：2488元/ M2 2650元/ M2 地中海式风情花园 中高收入人群

新进

贵山苑 民生路贵山街 3幢高层，1幢多层组成 2680元/ M2 2910元/ M2 现代建筑风格 高收入人群

海恒

贵山苑 富水路与省府路交界处 占地：1.8 M2

总建面：8.9万M2 2830元/ M2 3030元/ M2 欧式风格 高收入人群

新大陆

广场 中华南路 总建面：3.1万M2 2980元/ M2 3250元/ M2 现代建筑风格 高收入人群

龙港

国际中心 中华南路 25层的跃层商住楼，29层的平层组成 3570元/ M2 3780元/ M2 港式风格 高收入人群

时代

名仕楼 中华中路 总建面：2.4万M2 —— 3270元/ M2 现代风格 高收入人群

天恒城市花园、鸿基都市花园开发体量较大，龙港国际中心、时代名仕楼由于入市较早，在开发和销售上快本项一步，因此在时间上与本项目不具可比性。我们的主要竞争对手是同内区的海恒贵山苑、新进贵山苑、新大陆广场等和其余路段质素和价格相符的同质楼盘。

楼盘文案策划大全（三）

竞争对手推广手法：

新大陆广场：

新大陆广场位于中华南路与醒狮路交界处，周边金融商贸繁盛，信息资讯业聚集，时代广场，新老百货等大厦相领。人民广场近在咫尺。文教市政配套俱全，一中、三中、达德小学、市府路小学等，交通便捷。距贵阳火车站5分钟，机场15分钟车程，是作为都市中心的城市前沿，此地段的商业价值相当高，而作为居住来说，是都市中心的首选物业，宜商宜住，是城市居住的一种典范，升值潜力较大。

该项目以新大陆广场命名，它的策划重点放在了一个“新”字上面，围绕着这一主题精神作一系列的工作。

1. 新大陆广场在推出市场时的形象是：

全新城市居住地理观念

全新健康舒畅居住空间

全新演绎欧陆建筑风格

全新园林会所文化内涵

全新智能化物管模式

1) 全新城市居住地理概念

a. 住宅区域与城市信息资源的共同联网，实现智能化居住的全新构想。

b. 裙楼1-5层设商业空间，营造了更为浓郁的商业氛围。

c. 交通便捷，距贵阳火车站5分钟，机场15分钟。

2) 全新健康舒畅居住空间

a. 3.3米层高。

b. 全景落地窗与大凸窗。

c. 观景阳台与生活融合。

d. 带独立卫生间的工人房。

3) 全新演绎欧陆建筑风格

a. 三重立体式空中花园（即楼房地面，裙楼顶层与高层私家花园）。

b. 欧陆建筑符号点缀。

c. 全新三段式立面格局（即转换层部分架空，形成半围合半室外多层次园林绿化休闲空间。

4) 全新园林会所文化内涵

a. 中西园林艺术品味优雅人生；

b. 裙楼顶层的立体式园林会所；

c. 实行会员制，豪贵生活尽彰示。

5) 全新智能化物管模式

a. 楼宇管理执行严密的ISO9002国际物业管理体系；

b. 计算机管理中心及监控中心；

c. 新加坡狮岛全自动消防预警，广播及灭火系统。

时代名仕楼：

时代名仕楼位于贵阳市“铂金地段”——大十字，中华路与中山路交汇处，楼宇地处成熟社区，学校、医院、菜场、邮局、购物中心方集四周，四通八达的交通网络为家居办公提供便利。

本大厦高140多米，共35层，凌于时代广场之上，集住宅、写字楼、停车场、会所于一体，总面积2万多平方米。所处地段之显耀，交通之便利，商业价值之巨大，因此该盘销售非常好，到目前为止已售出85%以上。

1. 时代名仕楼在推出市场时的形象是：

享不尽的都市风情

1） 总体规划

规划设计首先体现于楼层高度，共35层，建筑雄伟，巍峨耸立，豪气凌云。采用超大户型165-205m2，且80M2的大客厅尽显尊耀。

2） 小区功能配套

a. 康体中心；

b. 儿童游乐园；

c. 1600M2的高级观光会所；

d. 24小时中央供热水系统；

e. 4000多M2大型地下停车场。

3） 物业管理

a. 安全服务

保安24小时巡逻，负责应接车库泊车，交通疏导，消防及闭路监控。

b. 商务服务

邮件寄送，报刊收发，文件电讯，打字复印等。

c. 维护服务；

d. 清洁服务；

e. 当用户需要时，可与用户签订服务合同；满足用户诸如接送小孩，看护老人，购物等方面的服务。

2. 目标客户群

1) 在中华路做生意的大商家；

2) 追捧在闹市中生活的高级人仕；

3) 用于办公的企业或单位；

4) 事业较成功且追求身份象征的人士；

3. 推广策略

项目处于十分繁华的中华中路段，因此它不断宣传推广它的都市风情的社区概念，这与自身的优势相结合。而它的户型设计不理想，加上作为居住环境来讲过多的嘈杂，但它推盘的时间比较早，大部分优秀竞争楼盘都是近段时间推出，因此它抓住了推盘的先机。相对来说它的推广比较成功的。

新进贵山苑：

此项目是与本项目靠得最近的地段可比楼盘，由三幢多层一幢高层组成，曾于去年房交会上亮相，现在价位暂定为起价2680元/ M2 ，均价大约在2910元/ M2左右；以地段和周边配套成熟来吸引买家。强调在现代繁华都市中营造出宁静温馨的居住氛围，是以一种中高档物业的形象公众于世。目前已经处于发售阶段，采用报纸广告、派发楼书和售楼处直销等手法，此楼盘采用松之广告替其创意策划，但在推广过程中没有什么新意，估计会在四月份有较大的推广动作。此外，楼盘的多层也以2538元/ M2的起价开始发售，多层部分正处于施工阶段，在内部规划上强调小区的以道路为绿化的点面，将小型的凉亭小品延伸到小区的裙楼和住宅部分，另外还在小区的边缘设置一些观赏性的小池塘和石砌小桥，给本是平淡的小区注入了一些动景。在户型的设计上，聘请深圳的设计师为其设计，以大客厅、大卧室来体现尊崇；在3米的层高空间里可尽情的装饰，标准层、错层、复式三种户型比例相当，突出住宅的观景阳台和外挑的飘窗，最小的面积在98平方米左右。

在物业管理上设置了安防系统，物管部门开通服务热线，在市区高层中物业管理费的收费较低，只有0.6元/ M2左右；每户均设有可视对讲系统，地下停车场方面设置有自动喷淋系统、自动温感、烟感报警系统和交通指示系统。

在楼盘装修方面，外墙用进口涂料和墙砖相结合；多层楼梯配榉木铁花扶手；高层配两台高速电梯。