上海楼盘合同撤销率创新高 造市场火热假象

　  中国楼市今年以来持续低迷，但上海房价却在上周创出了16405元/平方米的历史新高。不过，最新的统计数据指出，上海楼盘合同撤销率达到了四成，业内人士质疑说，不排除开发商签下合同再毁约，造成市场销售火热的假象。

　　众所周知，一般购房者极少毁约，因为毁约会导致缴纳的数万元定金无法收回。一般合同撤销率超过10%就不正常，所以，上海楼市平均40%的毁约率显得很不合常理。
 
　　分析认为，如此高的毁约率，可能是签约者不必为毁约买单，开发商在制造市场火热的假象，这会在一定程度上抬高了市场价格，从而造成价格虚高的现象。

　　上海的房价一直维持强势涨势，自2月中旬跌破万元后，经过3月的持续上涨，4月的一周更创下历史新高，房价反弹强劲。但成交量低迷却是个悲观信号，显示市场观望情绪浓厚。之前一项调查报告透露，上海居民购房意愿暴跌，更是印证了市场气氛没有回暖。房价飙涨，楼市成交量却难以回暖，显示楼市目前多空力量正在激烈拉锯，形势尚不明朗。

　　统计数据：合同撤销率最高达100%

　　记者报道，以上海媒体评选出的“2007上海十大期待楼盘”和“2007上海十大房价翻番楼盘”为统计对象，其中17个楼盘“有案可查”。通过上海房地产交易中心官方网站“网上房地产”查询后发现，截至9日，17个楼盘平均合同撤销率达39.7%，8个楼盘合同撤销率超过40%，其中松江一楼盘合同撤销率甚至达到100%！

　　另外，“网上房地产”上显示，几个3月刚推出新房源的楼盘合同撤销率也不低，尤其是一些位于中心城区的楼盘。其中，位于长宁区的“御翠豪庭”共有住宅329套，目前已售出237套，但撤销102套，合同撤销率达43%；位于静安区的泰府名邸，已售出353套，但147套撤销，撤销率为41.6%；徐汇区的海上名邸的撤销率也达到近47%。

　　房产专家：合同撤销率超过10%就不正常

　　在听说有楼盘合同撤销率达到100%后，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，一个楼盘的合同撤销率超过10%，就是不正常的，这中间肯定“有鬼”。

　　据介绍，一般购房者很少撤销购房合同，“因为如果撤销合同，就要付违约金，通常是‘退一赔一’，也就是如果订金是1万元的话，购房者毁约，不但订金收不回，还要再赔1万元，对普通购房者来说是难以接受的。”尹伯成表示，“某些楼盘为什么有那么多的人毁约？一种解释就是签约的人根本不必为毁约买单。”

　　尽管没有亲眼看见，但尹伯成认为，出现上述情况很有可能是开发商雇人故意买下自己的楼盘，再在合适的时机“毁约”，卖给真正需要的人。“这样就可以制造出房屋销售‘火爆’的场面，引起市场的关注。”

　　“你想想看，如果大家看到某个楼盘一期一开盘就卖得那么好，那么等到它二期开盘的时候，来买的人会少吗？恐怕不要内部人员出马，就能很快卖完了吧。”尹伯成为此呼吁有关部门对部分合同撤销率奇高的楼盘进行调查。

　　房产销售：开发商营造销售火爆现象

　　如此高的合同撤销率，是如何“制造”出来的？肖先生(化名)从事房屋销售已有10多年了。尽管现在不再卖房，但肖先生对于房屋销售过程中的各种花样再熟悉不过。

　　“托人签了合同，再撤销，这已经是一种全国性的经典模式了。”肖先生说，除非特殊情况，如房屋质量出现大规模的问题，或者房价急剧下跌，否则一个有500套左右住宅的楼盘正常的合同撤销率应该是很低的，“大概只有1%-2%，很少会超过10%的。”

　　肖先生说，部分开发商或楼盘代理销售商托人购房，其目的是造成“销售火爆”的迹象。“有的是用销售人员的亲戚朋友名义购买，有的则干脆‘征用’建设方施工人员的身份证去买房，然后再办理撤销。”

　　至于为何雇人买房，肖先生表示，除了营造声势外，还有一个重要的原因：暂时性地解决资金紧张问题。“很多时候房产商缺钱就会自己找人付个首付把房子买下来，为的是从银行借款，这个手法上世纪90年代就很流行了。”肖先生表示。

　　最新现状：部分地价降五成

　　上海土地交易市场9日举行首场土地竞拍。在出让的8幅土地中，有两幅流标，三幅只有一个竞买人，其中最受关注的南汇区惠南镇金粤广场储备地块只有两家开发商参与竞标，而2443.2元/平方米的成交楼板价不到去年高峰时期的一半。上海土地市场在经历疯狂之后，地价恢复理性的速度和当初疯涨一样迅速。

　　地价狂降，一方面是因为地产商因为去年疯狂屯地导致资金连紧张，无力再追高地价；另一方面，显示地产商也在看淡楼市的后期走势，开发商自然自然调整了土地价格。实际上，到今年年初，开发商已经放低了对于楼市的预期，地价开始迅速回归，从目前来看，开发商的土地报价已显理性。

　　楼市预测：暴涨行情难再现

　　上海楼市目前观望气氛浓厚。人民银行网站公布的调查显示，进入2008年，房地产市场观望气氛浓厚，居民购房意愿再创新低，北京、上海等七大城市居民购房意愿全线下跌，其中，上海跌幅最大，比上季度下跌4.3个百分点。

　　房价强力回升，但居民购房意愿却大幅下跌，显示出在房价持续高位运行的情况下，更多的投资者选择了观望，这使上海楼市的成交量一直表现得差强人意。

　　被视为每年楼市风向标的“上海之春”房展会3月19日闭幕，主办方公布的统计显示，在总共4天的房展中，观展人流量较去年下降5%，成交及意向金下降30%，成交量较去年缩水三成，未能给低迷的上海楼市吹入暖风。

　　不仅是春展冷过往年，整个上海楼市在3月上半月的表现更是差强人意。据佑威房地产研究中心最新发布的报告，3月上半月上海一手商品住宅成交量为36.92万平方米，环比增长了33%，相比去年同期高达121%的环比增长率疲态尽显。

　　业内人士分析，3月上半月楼市回暖的乏力和春季展会上购房者观望气氛的浓郁都预示着，今年楼市不再可能像往年春季那样快速回暖。上海中原地产研究咨询部经理马冀表示，可以肯定的是往年3月小阳春的行情可能今年不再现身上海楼市，无论新房市场还是二手房市场，都会因为购房者持币观望周期拉长而继续偏冷，房价降价幅度可能性将会进一步增大，但是由于市场刚性需求积压体量较大，最终仍将呈现出理性的回暖趋势。