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房地产发展香港模式不适应内地 美国模式才是未来最佳选择
2009-11-23 15:04 来源:瞭望东方周刊  作者:易宪容
摘要:从经营模式看,大陆房地产企业更多地模仿了“香港模式”。企业的经营过程是融资、土地储备、项目开发和产品销售的不断循环。

  截至2005年底,全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金为47.4亿元,不足北京市一些楼盘一个项目的投入。

  国内的房地产市场如何发展,其发展模式如何?对中国来说,这是一件新鲜的事件,既没有理论上的参考,也没有历史上的经验。

  当1998年住房制度改革全面启动之后,内地房地产市场不知不觉地“步入”香港房地产发展模式的道路。内地房地产市场最早开始于广东与深圳。由于广东、深圳与香港有地缘、人缘等便利条件,因此,内地最早的房地产市场发展就走上香港那种高地价、高房价及高福利房的发展之路。这种房地产发展模式利益更倾向于房地产开发商及地方政府,很快就在各地遍地开花。

  高地价,高房价、离福利房成为共识

  我曾多次撰文指出,无论是从香港发展模式的基本内容来看,还是从我国的国情来说,香港房地产市场发展模式根本就不适应内地

  尽管这种模式看上去是一百多年来市场自然演化之结果,但实际上这种房地产市场发展模式是英国政府在撤离以前,以行政方式掠夺香港民众财富的一种间接手段。我把香港这种房地产发展模式概括为高地价、高房价、高福利房(即公屋多)。

  目前内地房地产市场发展,基本上以香港模式发展为主导,高地价、高房价、高福利房(或中低收入民众的住房要让住房保障体系来解决)成了各地方政府、房地产开发商,银行,甚至于中央政府的共识。

  中国房地产从“香港模式”到“美国模式

  新闻晚报讯 我国房地产市场属于发展历史相对较短的新兴市场,企业经营模式不能适应当前行业发展的要求。企业需要在经营模式上进行升级以应对当前的政策形势和企业竞争态势。

  从经营模式看,大陆房地产企业更多地模仿了“香港模式”。企业的经营过程是融资、土地储备、项目开发和产品销售的不断循环。通过近些年的发展,“香港模式”越来越显示出不适合我国内地房地产市场的发展。“香港模式”产生于香港特殊的背景,就是香港政府高度垄断土地,大开发商高度垄断市场。政府不断以土地经营来维持它的财政;开发商垄断市场,于是就把房价提高,转嫁给消费者。这种模式之所以能够在中国香港、日本、新加坡等地区和国家获得成功,原因就是这些地区土地都特别有限。

  中国内地显然不同于香港地区。在香港,土地相对而言是无限供应的,但中国内地目前却在争相圈地和圈钱。在这种模式下,土地成本不断高涨,对于大部分房地产企业而言,融资和土地获取成为制约企业长远发展的两个关键因素。房地产企业当前的经营模式往往是用耗费大部分自有资金拿地,随着土地价格的不断上涨,企业进入下一个开发周期后再次拿地的成本就可能成倍增长。这种模式会导致企业发生资金紧张、土地储备困难等问题,并直接影响企业的持续发展。

  相比较而言,“美国模式”中的房地产企业更加注重持有型物业的经营,获得长久稳定的回报。在资金来源上,只有15%左右是银行资金,70%是社会大众的资金,其中35%是退休基金,35%是不动产基金。从这个角度看,当前我国房地产企业的主流经营模式并不支持所有企业未来的持续发展,在土地出让政策、房地产金融政策保持相对稳定的情况下,开发企业应当转变经营模式,向“美国模式”靠拢,并结合我国房地产市场的特点进行本土化改造,才能确保企业的持久经营。

关键词:香港模式   内地   房地产   美国模式   
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