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从中国房地产产业链的现状看香港模式如何突围?
2009-11-23 15:35   
摘要:“开发商的核心业务就是拿地和借钱。”一位开发商这样通俗地解释“香港模式”的核心。当银根收紧、销售不畅时,开发商通常会面临巨大的资金压力。

  “坐地生财”的香港模式又遭质疑。

  中国房地产报记者方帅2009年07月27日讯 7月初,上海绿地和保利集团分别以30.25亿元和16.3亿元竞得北京大兴区黄村19号地与大兴区黄村新城北区2号地,后者楼面单价达到7250元/平方米,成为大兴区单价地王。新地王的出现反而增加了市场的悲观情绪。据记者不完全统计,目前北京约有12块高价地仍处于闲置、延缓开工状态,这些地都是由于当年地价太高而出现的地王。面对盲目效仿香港模式的内地开发商,一位经历过香港金融危机的香港上市公司老总曾坦言:一次经济波动、危机就能让你们破产、倒下。

  然而,当既定的游戏规则不够灵光时,总会有一些另类、创新的开发模式令人眼前一亮。比如奉行“低成本扩张”之道的阳光100集团,这一年在众多新兴的“白领城市”复制它的“30%控股”扩张计划。掌舵人易小迪也是中国住交会的常客。他在几次参加中国住交会时都不忘提醒同行说:“其实房地产开发深层次的变革已经开始,只是很多人还不愿意相信。”往届的中国住交会虽然都有不同的主题,但探讨开发模式俨然成为了座上宾们的习惯。

  香港模式遭质疑

  无论产业开发模式还是开发商的运营模式,内地房地产业很大程度上沿袭了“香港模式”。伴随炒高土地价格的交易机制,“香港模式”在内地的实践和推广中出现了诸多矛盾。

  奉行“香港模式”的开发商被称为“全能开发商”,是一条以开发商为核心的纵向运作产业链,投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等通常由一家企业独立完成。由此衍生出的问题是:企业融资渠道比较单一,主要是银行贷款和预收客户购房款。

  最近几年,内地开发商向着强者更强的方向发展。这一趋势在2007年甚为明显,这一年有楼面地价66930元/平方米的单价地王(上海南京东路163号地块),有92亿元的总价地王(长沙开福区新河三角洲地块)。上市公司是游戏的绝对主角。据不完全统计,大开发商通过IPO、增发融资总额超过了1000亿元。

  “开发商的核心业务就是拿地和借钱。”一位开发商这样通俗地解释“香港模式”的核心。当银根收紧、销售不畅时,开发商通常会面临巨大的资金压力。

  尽管如此,“香港模式”仍在内地被进一步发扬光大。内地的城乡二元土地所有制使购买力单向流动(只允许农民买城市商品房),以及严管耕地红线的政策,最终使内地明明具备庞大的土地供应能力,却由于体制和政策,走上了类似香港的发展之路。

  值得关注的是,2007年土地总价前十名中,一线城市除广州有两块、上海一块外,其他七块土地分别来自长沙、天津、重庆、成都等地。也就是说,全国的二线城市纷纷推出天价土地,一个个“比香港还香港”。

  但“香港模式”的弊端也日益显现。城市地价与房价的轮涨和对敲是竭泽而渔、不可持续的,开发商一旦陷于尴尬局面,进退两难。只要不退出,有限资金就只能拍到越来越小的地块。生存空间不断缩小,路越走越窄。

  突围战打响

  开发商正在遭遇困难,越来越无以为继。中心城市每一轮开发的成本都在提高,而市场承受能力则越来越薄弱。开发商在高地价和购买力不足的夹缝之中挣扎,依赖银行贷款更使企业在宏观调控下举步维艰。

  突破“香港模式”的怪圈势在必行。事实上,一些内地开发商早就考虑过这个问题。阳光100集团采用了非控股直营连锁模式,用时钟概念选城市、严守楼面地价标准、专攻二三线城市的核心策略;万达集团建立了“联合协议、共同参与、平均租金、先租后建”为主要内容的“订单地产”操作体系;中国奥园地产集团一直在推行复合地产模式;华侨城全力推行的“旅游+地产”模式均在实践中被认为是摒弃了“香港模式”弊端的标本。

  其实不难发现这些新颖模式中的相通之处:它们都是高品质的“土地加工厂”。它们不做地主,而从“全盘通吃”转为由金融企业、综合地产商、专业营造商、中间商(顾问公司)等分工负责各个环节。

  这些折射出的都是区别于“香港模式”的“美国模式”影像。“美国模式”强调高度细分的专业化分工,形成横向价值链。从资金筹措到开发、规划、设计、建设以及销售,各环节均由专业化公司完成。美国房地产业资金更多地来源于社会大众,只有15%左右是银行资金。简而言之,“美国模式”的核心是土地自由供应,专业分工明确,以金融运作为核心,收益大众化。

  在该模式下,开发商无需管理“拿地规划→营造→销售→物管”的全过程,大开发商靠品牌吃饭,融资、拿地、提需求、管监控;专业开发商针对商铺、酒店、写字楼做细分市场;融资有投资商,设计有事务所,建筑公司、物业公司也都是通过市场分工来解决的。

  开发商在上游与融资渠道合作,开发中与土地资源方、原料供应商、专业营造商合作,在下游与顾问公司、营销代理、物业管理公司合作。开发商充当资源整合者,开始寻找合作伙伴,钻研消费人群的购买力及细分市场。

  向美国模式转型的前提是土地不再是瓶颈、制约因素。市场相对宽松的二三线城市因此被视为是内地开发商的生命线。按照国际城市化的经验,城市化的进程是先集聚,后辐射;先大城市,后中等城市。目前中国的城市化程度已达44%,正处在由大城市辐射中等城市的周期中,上海城市化水平已达88%,大都市的圈地几近结束。

  但是,二三线城市房地产企业专业化程度更低,对开发商来说,是继续复制大都市开发中的“坐地生财”,还是探寻新的模式,仍然是一个挑战。

关键词:房地产   产业链   香港模式   拿地   借贷
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